O que é o registro de imóveis

No processo de compra e venda de um imóvel, não basta assinar um contrato entre as partes.

O registro deste contrato no Cartório de Imóveis é o instrumento que confere o título de propriedade, dá publicidade à negociação e permite seu reconhecimento formal perante a sociedade.

De acordo com a Lei Civil, apenas quem conta com o devido registro pode ser considerado juridicamente proprietário de algum imóvel: quem nunca escutou a máxima “quem não registra não é dono”?

A importância do registro de imóveis para comprador e vendedor

O registro é o único documento de que dispõem compradores e vendedores para resguardar seus direitos. Ele é o responsável por dar publicidade ao ato de compra e venda e ao nome do legítimo dono do imóvel.

Qualquer possível pendência, infração ou ônus será responsabilidade do proprietário legalmente constituído na data de sua ocorrência, que pode ser facilmente identificado pela certidão fornecida pelo Cartório de Imóveis competente.

O documento de registro é o instrumento que poderá apontar a existência de algum ônus real sob o imóvel (hipoteca, penhora ou arresto, entre outros) e funciona como um ato declaratório que determina a disponibilidade da propriedade, útil  também nas aquisições que ocorram por meio de herança (causa mortis).

Por fim, o registro ainda pode ser importante em possíveis desapropriações, uma vez que seu fim cadastral assegura a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário.

Como realizar o registro de imóveis

As precauções a serem tomadas na compra do imóvel

O primeiro passo para a compra de um imóvel é assegurar-se de que esteja livre de possíveis ônus. Por essa razão, vale a pena pedir, inicialmente, a Certidão de Ônus Reais no cartório em que ele estiver registrado.

Você deve sempre requerer que o vendedor apresente certidões de quitação de débitos de IPTU e demais serviços essenciais.

Certifique-se de obter também a chamada Certidão Vintenária, na qual consta o histórico do imóvel nos últimos vinte anos.

O registro da compra e venda

O registro da compra e venda de um imóvel é feito geralmente por meio de Escritura Pública, registrada em Cartório de Notas, conforme dispõe o artigo 215 do Código Civil. Tal atividade deve ser averbada na matrícula do imóvel no respectivo cartório de registro.

Para que a escritura seja lavrada, é exigido que vendedores e compradores informem seus dados pessoais, quais sejam:

• Nome completo
• Número de RG e CPF
• Estado Civil (inclusive união estável)
• Profissão
• Endereço de residência

É preciso apresentar ainda os seguintes documentos, em plenas condições, sem manchas ou rasuras:

• Certidões do Distribuidor Cível e de Família (Estadual), Distribuidor Cível (Executivo Fiscal Municipal e Estadual), Distribuidor Criminal (Estadual), Justiça do Trabalho (Federal), Distribuidor de Ações Executivas (Cível, Criminal e Fiscal), da cidade de residência do vendedor e da cidade onde o imóvel está situado (nos últimos 20 anos)
• Matrícula do imóvel e certidão de ônus reais e ações do imóvel
• Cópia da guia de IPTU ou Certidão de Valor Venal
• Negativa de débitos relativas ao IPTU

A lista em questão não é definitiva e poderá ser alterada, observando-se cada caso.

Vale lembrar também que há casos em que a lavratura de escritura pública é dispensada. Isso acontece, por exemplo, para imóveis que valem menos de trinta salários mínimos e em alguns casos em que há financiamento bancário, nos quais o contrato com o banco pode ter força de escritura.

O registro do imóvel

A escritura lavrada deverá ser levada para registro no Cartório de Imóveis competente e só aí o negócio estará completamente formalizado e publicizado: ao novo dono é concedida a propriedade plena e legal  do bem.

Para isso, deverá ser apresentada Guia de Recolhimento de valores relativos a ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e/ou ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

Deve se ter em mente a satisfação dos prazos legais para a efetivação do registro: a Lei de Registros Públicos (6.015 de 1973) estabelece que uma vez publicizado o título ou contrato firmado (em Cartório de Notas), ele deve ser registrado em até, no máximo, 30 dias.

Os valores devidos no registro de imóveis

Para a efetivação da compra e venda você deverá optar por um Cartório de Notas, sendo o de Registro de Imóveis pré-definido pela matrícula inicial do bem.

Ao prestar esses serviços, os cartórios exigem o pagamento de custas e emolumentos.

Há ainda taxas municipais e estaduais a serem pagas, entre as quais se destacam o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD).

É essencial conhecer estes custos e se planejar com antecedência. Eles variam de acordo com o estado e o município em que o bem se encontra.

Estima-se que os valores envolvidos no registro de imóveis normalmente correspondam a cerca de 5% do valor de compra e venda e/ou avaliação do bem.